Često korištena činjenica o masovnom iseljavanju stanovnika Zapadnog Balkana tjera na razmišljanje o praznim prostorima koji ostaju iza njih, te posljedicama na mnoge privredne grane.
Jedna od njih je građevinarstvo, posebno novogradnja, te trgovina nekretninama. Migracije su u regionu od posljednjih popisa promijenile adrese milionima stanovnika. Kako zbog odlaska u inostranstvo, tako i unutar zemalja. No, oblast stanogradnje to ne osjeti. Zato smo uporedili stavove statističara i trgovaca nekretninama. Prvi govore isključivo brojevima, a drugi u tržište uključuju subjektivnost.
Dvije krajnosti se uvijek medijski eksploatišu, a sredine ili nekakvog prosjeka je sve manje. Ili se prazne sela, manji gradovi pa i kompletna područja, ili se nemilosrdno naseljavaju centri – ekonomski, administrativni, gradski, turistički…
U Hrvatskoj je Državni zavod za statistiku prezentirao zvaničnu procjenu broja stanovnika zaključno sa posljednjim danom 2017. godine. Za pet godina je zemlja „siromašnija“ za 131.158 stanovnika. Od 20 županija, samo jedna – Istarska – bilježi blagi rast broja stanovnika. I Grad Zagreb, dok su sve ostale županije u znatnom minusu.
„Nakon velike nekretninske i gospodarske krize, naučili smo ne uopćavati podatke sa tržišta i da prosječna vrijednost i ne govori puno. Nekretnine tretiramo kao proizvode sa svim svojim karakteristikama koje su iznimno raznolike. Postoje nekretnine i područja koja su izuzetno komercijalna i one koja to nisu uopće. Stavljati u kontekst broj nekretnina sa brojem stanovnika smatram pogrešnim, jer postoje dijelovi Hrvatske u kojem ne postoji nekretninsko tržište i gdje ne možete uopće naći kupca. Na takvim područjima i to ponajviše ruralnim, postoji mnogo i praznih nekretnina. Pitanje je da li su sve nekretnine uopće uporabljive.
Došlo je do velike polarizacije vrijednost i interesa kako u cijeloj Hrvatskoj, pa tako i u Zagrebu. Primjerice u Zagrebu možete naći stambenu nekretninu u rasponu od 800 pa sve do 6.000 eura po četvornom metru. Treba uzeti u obzir da je u vlasništvu mnogih nekretnina država i lokalna zajednica“, kaže Dubravko Ranilović, direktor Kastel nekretnina sa iskustvom predsjednika Udruženja poslovanja sa nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.
„Prosječna cijena stambenih nekretnina je svakako najviša u priobalju, u gradskim sredinama. Tako je primjerice najviša cijena u Dubrovnku i Splitu, iako možemo konstatirati da je prosječna cijena svih nekretnina u Istri viša nego u Splitsko-dalmatinskoj županiji. Nižu prosječnu cijenu ima Zagreb, a bitno nižu Slavonija, gdje osim Osijeka ne možemo govoriti o tržištu nekretnina, jer je broj transakcija izuzetno mali, pa uzorak ne služi za analizu“, konstatuje Ranilović.
Razvoj turizma
Hrvatska osjeti i blago smanjenje broja novoizgrađenih stambenih jedinica, s tim da je od ranije imala izgrađenu turističku infrastrukturu. Bosna i Hercegovina je zabilježila najveći migracioni saldo, ali se broj novoizgrađenih nekretnina bitnije ne mijenja. Naravno, stanovništvo se sve češće koncentriše u velikim centrima. Trgovci u tim centrima, za razliku od demografa, ne osjete krizu.
„Proces iseljavanja stanovništva nema uticaja na trgovinu nekretninama. Steći vlasništvo na nekretninu je danas i posao i potreba. S tim da je Sarajevo izuzetak u odnosu na ostatak Bosne i Hercegovine. Ovdje se masovno kupuje, od novogradnje do starijih objekata koji se adaptiraju za poslovne prostore“, kaže Mirza Hadžijahić, direktor agencije za promet nekretnina Rental.ba.
„Razvojem turizma je i naš posao dodatno dobio na značaju. Kupuju se stanovi za daljnje iznajmljivanje i rekao bih da kupuju svi. I stranci i mladi koji iz ostatka zemlje dolaze u Sarajevo na fakultet ili posao, ali i naši ljudi koji su iselili iz BiH i tamo zaradili novac. Vidite, neko ko je recimo iz Maglaja otišao u inostranstvo i zaradio novac, kupuje nekretninu za odmor u Sarajevu. Ne više u Maglaju“, smatra Hadžijahić.
U ovome svi ne vide korist, poput onih koji nemaju mogućnosti da gotovinom kupe nekretninu ili podignu kredit: „Biti podstanar u Sarajevu danas je stresno. Od uvođenja prakse da se iznajmljuje po sistemu – stan na dan, mi smo u nezahvalnoj poziciji. Kirije su enormno poskupjele, pa čak smo i sretni da uopšte nađemo stan za iznajmljivanje, bez obzira što stalno gledamo kako se grade nove zgrade“, žali se mladi bračni par koji šest godina, kao podstanari žive u bh. prijestolnici.
U Bosni i Hercegovini, statistika kaže, najčešće se prave dvosobni stanovi. Potom jednosobni i garsonjere, slijede trosobni. Stanovi sa četiri i više soba imaju tržišni udio ispod pet posto. U isto vrijeme postoje mjesta gdje je tržište nekretninama potpuno „mrtvo“.
„Vozarim na posao u Vareš. Moja koleginica iz jednog vareškog sela je odlučila u gradu iznajmiti stan i plaća ga 35 eura mjesečno, što joj ispadne jeftinije nego da pet dana sedmično dolazi automobilom“, priča nam zaposlenica preduzeća u većinskom državnom vlasništvu, potvrđujući ogroman disbalans u cijenama najma na relativno malom prostoru.
Zakon tržišta
U Srbiji je po posljednjim zvaničnim podacima Republičkog zavoda za statistiku od juna 2017.godine bilo 3.231.931 stambena jedinica, uz podatak da je bilo 113.956 napuštenih stanova. To je 3,53 posto. Ravnomjernosti nema, jer se jug i istok ove zemlje prazne mnogo više od sjevera (Zaječarska oblast bilježi 10,13 posto napuštenih stambenih objekata), dok Beograd (1,22 posto)populaciono i u stambenom fondu raste. Pa ipak, u Srbiji je u posljednjoj referentnoj godini zabilježen najveći skok novoizgrađenih stanova.
Crna Gora i Sjeverna Makedonija imaju najujednačeniji omjer stanovništva, pa i novoizgrađenih stambenih objekata. U Crnoj Gori, svojim projekcijama konstatuje MONSTAT, se posljednjih šest godina broj stanovništva kreće oko 622.000, a unatoč sve razvijenijem turizmu bilježe blagu stagnaciju u novogradnji. U toj zemlji je prema posljednjem obavljenom popisu ukupno bilo 314.704 stana, od čega je napuštenih 2,2 posto. Najviše na sjeveru zemlje – Šavnik, Pljevlja, Plužine, ali i Cetinju.
U Sjevernoj Makedoniji broj stanovnika je konstantan – oko 2.070.000, kao i oblast novogradnje. Kako po broju jedinica, tako i po izgrađenoj stambenoj površini. Po dostavljenim podacima Državnog zavoda za statistiku, Makedonci posljednjih godina znatno manje grade objekte sa 7, 8 ili više soba. U 2010. je takvih izgrađenih objekata bilo 262, poslije čega svake godine broj opada do 2017. kada je izgrađeno 87 takvih objekata.
Ukoliko se ovi trendovi nastave, uskoro ćemo doći do psihološke granice prema kojoj će se nominalni brojevi stanovnika i stambenih jedinica izjednačiti. Naravno da struktura i cijene neće biti iste, ali sve je to zakon tržišta i njemu podređene potražnje.
Visoko.co.ba/Al Jazeera Balkans/Alen Jazić
Ako želite preuzeti tekst ili dio teksta čiji je autor Visoko.co.ba, dužni ste navesti naš portal kao izvor autorskog teksta! Isto se odnosi i na fotografije i video materijale čiji je autor portal Visoko.co.ba ili materijale koji su dati portalu na korištenje.
Član 14. Kodeksa za štampu i online medije BiH: Značajna upotreba ili reprodukcija materijala zaštićenog autorskim pravima zahtijeva izričitu dozvolu nositelja prava, osim ako dozvola nije navedena u samom materijalu.